Kevin Richter

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Artikel von Kevin Richter

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Der Weg zur Eigentumswohnung

  Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen oder die Einliegerwohnung getrennt verkaufen möchte, braucht zuerst ein unscheinbares Papier vom Bauamt: die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an. Die Anforderungen wurden 2020 und 2021 deutlich verändert, viele Darstellungen sind seitdem überholt. Was heute gilt, was das Verfahren kostet und warum die Bescheinigung nichts über die Baugenehmigung aussagt.

• Abstandsflächen in NRW: Wie nah darf man an die Grenze bauen?

  Der Anbau ist geplant, die Garage soll an die Grundstücksgrenze, die Wärmepumpe neben das Haus. Spätestens dann stellt sich die Frage nach dem Abstand zum Nachbarn. In Nordrhein-Westfalen gilt als Grundregel ein Mindestabstand von drei Metern, doch es gibt zahlreiche Ausnahmen und einige Fallen, etwa bei alten Anbauten ohne Genehmigung. Wie die Abstandsfläche berechnet wird, was an der Grenze erlaubt ist und worauf Käufer vor dem Notartermin achten sollten.

• Amtlicher Lageplan in NRW: Wann er nötig ist und was er kostet

  ür den Bauantrag verlangt das Bauamt einen Lageplan. Oft genügt die einfache Fassung vom Architekten, in bestimmten Fällen muss es aber ein amtlicher Lageplan sein, den nur das Katasteramt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur anfertigen darf. Das kostet schnell einen vierstelligen Betrag. Wann Nordrhein-Westfalen die amtliche Fassung vorschreibt, was darin stehen muss und warum sie auch beim Teilen und Verkaufen eines Grundstücks eine Rolle spielt.

• Aufteilungsplan: Was er festlegt und wann er zum Problem wird

  Welcher Keller gehört zu Ihrer Wohnung, wo endet Ihr Gartenanteil, und ist die Wand zum Nachbarn dort, wo sie sein soll? Die Antwort steht nicht im Kaufvertrag, sondern im Aufteilungsplan. Er legt die Grenzen des Sondereigentums verbindlich fest, auch wenn der Bau anders aussieht. Was der Plan enthalten muss, wie Sie ihn lesen, was bei Abweichungen gilt und warum Käufer ihn vor dem Notartermin sehen sollten.

• Ausfallrücklage in der WEG: Vorsorge gegen fehlendes Hausgeld

  Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, laufen Strom, Versicherung und Hausmeister trotzdem weiter. Die Lücke müssen dann die übrigen Eigentümer schließen, im schlimmsten Fall kurzfristig über eine Sonderumlage. Eine Ausfall- oder Liquiditätsrücklage kann das abfedern. Ob eine Gemeinschaft sie bilden darf, wie hoch sie sein sollte, wie sie sich von der Erhaltungsrücklage unterscheidet und was bei Zahlungsausfällen sonst hilft.

• Baugenehmigung in NRW: Wann sie nötig ist und wie es abläuft

  Der Wintergarten ist schnell bestellt, der Dachboden schnell zur Wohnung ausgebaut. Ob dafür eine Baugenehmigung nötig war, fragt oft erst jemand, wenn das Haus verkauft werden soll oder das Bauamt vor der Tür steht. In Nordrhein-Westfalen ist vieles ohne Verfahren erlaubt, aber längst nicht alles, und die Grenzen sind genau festgelegt. Was verfahrensfrei ist, welche Fristen und Kosten gelten und warum fehlende Genehmigungen beim Hauskauf zum Risiko werden.

• Bauliche Veränderungen in der WEG: Was heute erlaubt ist

  Aufzug, Wallbox, Balkonkraftwerk oder neue Fenstertür zum Garten: Seit der WEG-Reform kann ein einzelner Eigentümer solche Vorhaben nicht mehr allein blockieren. Für bauliche Veränderungen genügt in der Regel die einfache Mehrheit, und manche Maßnahmen kann jeder Eigentümer sogar verlangen. Wer am Ende zahlt, ist eine eigene Frage. Was erlaubt ist, wo die Grenzen liegen und wie die Kosten verteilt werden.

• Beschluss in der WEG: Wie er entsteht und wen er bindet

  Ob neue Fenster, Hausordnung oder Wirtschaftsplan: In einer Eigentümergemeinschaft wird fast alles per Beschluss entschieden. Damit ein Beschluss wirksam ist, muss er richtig zustande kommen, verkündet und protokolliert werden. Er bindet alle Eigentümer, auch spätere Käufer. Wie Beschlüsse in der Versammlung und im Umlaufverfahren entstehen, was in die Beschluss-Sammlung gehört und was Sie gegen fehlerhafte Beschlüsse tun können.

• Bestellerprinzip: Wer zahlt den Makler bei Miete und Kauf?

  „Wer bestellt, bezahlt“ klingt eindeutig. Tatsächlich gilt das Bestellerprinzip in dieser strengen Form aber nur bei der Vermietung von Wohnraum. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses hat der Gesetzgeber einen anderen Weg gewählt, und bei Mehrfamilienhäusern oder Grundstücken sieht es wieder anders aus. Wer die Unterschiede nicht kennt, riskiert unwirksame Vereinbarungen und Rückforderungen. Was Vermieter, Verkäufer und Käufer wissen sollten.

• Doppeltätigkeit des Maklers: Darf er für beide Seiten arbeiten?

  Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, und trotzdem soll auch der Käufer Provision zahlen. Viele vermuten dahinter einen Interessenkonflikt. Tatsächlich ist die Doppeltätigkeit in Deutschland erlaubt und beim Immobilienkauf weit verbreitet. Grenzenlos ist sie aber nicht: Der Makler muss neutral bleiben, und wer dagegen verstößt, kann seine gesamte Provision verlieren. Woran Sie eine saubere Doppeltätigkeit erkennen und welche Rechte Sie als Käufer oder Verkäufer haben.

• Eigentümerversammlung: Ablauf, Stimmrecht und Beschlüsse

  Einmal im Jahr entscheidet die Eigentümerversammlung über Hausgeld, Sanierungen und den Verwalter, und was dort beschlossen wird, gilt auch für alle, die nicht gekommen sind. Viele Eigentümer bleiben trotzdem fern oder kennen ihre Rechte nicht. Seit den Reformen von 2020 und 2024 hat sich einiges geändert: Die Versammlung ist immer beschlussfähig, Umbauten brauchen nur noch die einfache Mehrheit, und rein virtuelle Treffen sind möglich. Was Sie wissen sollten.

• Eigentumswohnung kaufen: Rechte, Kosten und Unterlagen

  Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur vier Wände, sondern werden Mitglied einer Gemeinschaft. Sie entscheiden mit über Dach, Heizung und Hausordnung und zahlen jeden Monat Hausgeld. Was Ihnen allein gehört, was Sie mit der Wohnung tun dürfen, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Unterlagen Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten.

• Erfolgshonorar beim Makler: Wann die Provision fällig wird

  Ein Makler investiert Wochen in Fotos, Exposé und Besichtigungen und erhält am Ende nichts, wenn kein Vertrag zustande kommt. So will es das Gesetz: Die Provision ist ein reines Erfolgshonorar. Doch was zählt als Erfolg? Reicht eine mündliche Zusage, und was gilt, wenn der Kaufvertrag später platzt oder der Käufer das Haus schon kannte? Auch Reservierungsgebühren und Aufwandspauschalen sorgen regelmäßig für Streit. Wann Sie zahlen müssen und wann nicht.

• Festzins beim Immobilienkredit: Zinsbindung richtig wählen

  Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre? Mit der Zinsbindung legen Sie fest, wie lange Ihre Rate sicher ist, und zugleich, wie lange Sie an den Vertrag gebunden sind. Viele unterschätzen beides: Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen meist längst nicht abbezahlt, und wer vorher verkauft, zahlt der Bank oft eine hohe Entschädigung. Wie der Festzins funktioniert, welches Kündigungsrecht nach zehn Jahren gilt und wann die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen kann.

• Geldwäschegesetz: Warum Ihr Makler Ihren Ausweis sehen muss

  Sie möchten eine Wohnung kaufen oder Ihr Haus verkaufen, und der Makler bittet um eine Kopie Ihres Personalausweises. Manche empfinden das als übergriffig, andere sorgen sich um ihre Daten. Dahinter steckt aber keine Neugier, sondern das Geldwäschegesetz, das Makler zur Prüfung Ihrer Identität verpflichtet. Welche Angaben Sie machen müssen, ab welchem Zeitpunkt, was für Gesellschaften gilt und warum sich eine Immobilie nicht mehr bar bezahlen lässt.

• Gemeinschaftseigentum: Was allen gehört und wer dafür zahlt

  Die Fenster der eigenen Wohnung, die Wohnungstür, der Balkon: Viele Eigentümer halten das für ihr Eigentum und lassen es auf eigene Rechnung erneuern. Rechtlich gehört all das der Gemeinschaft, und wer ohne Beschluss handelt, bleibt im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen. Wo die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft, warum Eigentum und Kostenlast nicht dasselbe sind und was das für den Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet.

• Gemeinschaftsordnung: Was sie regelt und wie sie geändert wird

  Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern auch ein Regelwerk, das er nicht mitverhandelt hat: die Gemeinschaftsordnung. Sie bestimmt, wer welche Kosten trägt, wie abgestimmt wird, ob die Wohnung als Büro oder Ferienwohnung genutzt werden darf und ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Ändern lässt sie sich nur schwer. Was typischerweise darin steht, wo ihre Grenzen liegen und worauf Käufer vor dem Notartermin achten sollten.

• Hausgeld: Was es umfasst, wie hoch es ist und wer es zahlt

  Die Kreditrate ist berechnet, die Eigentumswohnung scheint bezahlbar. Dann kommt das Hausgeld dazu, oft mehrere hundert Euro im Monat, und bei vermieteten Wohnungen bleibt ein Teil davon dauerhaft am Eigentümer hängen. Wer nur auf den Betrag schaut, übersieht außerdem das Wichtigste: Ein niedriges Hausgeld kann ein Warnsignal sein. Woraus sich das Hausgeld zusammensetzt, was Vermieter umlegen dürfen und wer beim Verkauf für Nachzahlungen und Sonderumlagen aufkommt.

• Kauf bricht nicht Miete: Was Käufer und Verkäufer wissen müssen

  Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mieter gleich mit, samt Mietvertrag, Kaution und allen Vereinbarungen. So regelt es der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in § 566 BGB. Für Mieter bedeutet das Sicherheit, für Käufer klare Pflichten und für Verkäufer eine Haftung, die über den Verkauf hinausreichen kann. Was genau übergeht, ab wann der Käufer Vermieter ist, wann er kündigen darf und was in Düsseldorf und NRW zusätzlich gilt.

• Laufzeit der Baufinanzierung: Wann ist der Kredit abbezahlt?

  Die Monatsrate passt ins Budget, also ist die Finanzierung in Ordnung? Nicht unbedingt. Entscheidend ist auch, wie lange Sie zahlen: Schon ein Prozentpunkt weniger Tilgung kann die Laufzeit um mehr als zehn Jahre verlängern und die Zinskosten um einen sechsstelligen Betrag erhöhen. Wovon die Laufzeit abhängt, warum niedrige Zinsen sie sogar verlängern und wie Sie ausrechnen, welche Rate Sie brauchen, um zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.

• Mehrheitsbeschluss in der WEG: Welche Mehrheit wofür gilt

  Zwei Drittel, drei Viertel, doppelt qualifiziert: In vielen Köpfen und Ratgebern stecken noch die Mehrheiten von früher. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes reicht für fast alles die einfache Mehrheit, auch für Umbauten und eine neue Kostenverteilung. Strengere Regeln gibt es nur noch an wenigen Stellen, und selbst eine klare Mehrheit schützt einen Beschluss nicht davor, angefochten zu werden. Welche Mehrheit wofür gilt und wie Eigentümer ihre Rechte sichern.

• Quadratmeterpreis bei Immobilien: Was er aussagt und was nicht

  Der Quadratmeterpreis ist die erste Zahl, auf die Käufer und Verkäufer schauen. Er macht Immobilien vergleichbar, aber nur, wenn die Wohnfläche gleich berechnet wurde und die Objekte wirklich ähnlich sind. Wie Sie den Quadratmeterpreis richtig ermitteln, warum Flächenangaben oft auseinandergehen, welche Faktoren den Preis bestimmen und wo die Preise in Düsseldorf derzeit liegen.

• Regenwasser vom Nachbarn: Was Eigentümer in NRW hinnehmen müssen

  Nach einem Starkregen steht Wasser im Garten, im Keller oder in der Garage, und es kommt offensichtlich vom Nachbargrundstück. Ob Sie das hinnehmen müssen, hängt vor allem von einer Frage ab: Fließt das Wasser auf natürlichem Weg, oder hat jemand den Ablauf verändert? Welche Regeln in NRW gelten, wann Sie Abhilfe verlangen können, wer zahlt und wie Sie Ihr eigenes Grundstück schützen.

• Sondereigentum: Was Sie in Ihrer Wohnung dürfen und tragen

  In der eigenen Wohnung kann man machen, was man will? Weitgehend ja. Wer aber Teppich durch Fliesen ersetzt, eine Wand versetzt oder die Wohnung an Feriengäste vermietet, stößt schnell an Grenzen, die das Wohnungseigentumsgesetz und die Gemeinschaftsordnung ziehen. Und läuft aus der eigenen Leitung Wasser in die Wohnung darunter, kann man auch ohne eigenes Verschulden zahlen müssen. Was Sondereigentum erlaubt, wo die Pflichten beginnen und worauf Käufer achten sollten.

• Teileigentum: Laden, Büro, Stellplatz und was dort erlaubt ist

  Das Souterrain ist schön ausgebaut, der Preis deutlich niedriger als bei vergleichbaren Wohnungen. Im Grundbuch steht allerdings Teileigentum, und das kann bedeuten, dass dort niemand wohnen darf. Teileigentum ist das gewerbliche Gegenstück zur Eigentumswohnung: Läden, Büros, Praxen, aber auch Garagen und Stellplätze. Welche Nutzung erlaubt ist, wann ein Wohnen trotzdem zulässig sein kann und was eine Umwandlung in Wohnungseigentum voraussetzt.

• Teilungserklärung: Was drinsteht und worauf Käufer achten

  Im Exposé steht „Dachgeschosswohnung mit Gartenanteil und Stellplatz“. Ob das rechtlich stimmt, entscheidet nicht die Anzeige, sondern die Teilungserklärung. Dort ist festgelegt, welche Räume zur Wohnung gehören, ob der ausgebaute Dachboden überhaupt bewohnt werden darf und wem Garten und Stellplatz zustehen. Viele Käufer sehen das Dokument erst beim Notar. Wie eine Teilungserklärung aufgebaut ist, wie Sie sie richtig lesen und warum sie sich später kaum noch ändern lässt.

• Unbedenklichkeitsbescheinigung: Ohne sie kein Eigentum

  Kaufpreis bezahlt, Schlüssel übergeben, und trotzdem steht im Grundbuch noch der alte Eigentümer. Häufig fehlt dann die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, und ohne sie trägt das Grundbuchamt niemanden als neuen Eigentümer ein. Wie das Verfahren abläuft, wie lange es dauert, wann die Bescheinigung in NRW entfällt und was Käufer tun können, damit die Umschreibung nicht unnötig liegen bleibt.

• Verwalter (WEG): Aufgaben, Kosten und wie Sie ihn wechseln

  Ohne Verwalter läuft in den meisten Eigentümergemeinschaften wenig: Er zieht das Hausgeld ein, beauftragt Handwerker, lädt zur Versammlung und erstellt die Abrechnung. Umso größer ist der Ärger, wenn er nicht erreichbar ist oder Beschlüsse liegen bleiben. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Was er darf, was er kostet und wie ein Wechsel gelingt.

• Vorkaufsrecht bei Immobilien: Wer vor dem Käufer zum Zug kommt

  Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht, und trotzdem kann ein anderer die Immobilie übernehmen: die Stadt, der Mieter oder jemand, dessen Recht seit Jahren im Grundbuch steht. Ein Vorkaufsrecht verhindert keinen Verkauf, es tauscht den Käufer aus. In der Praxis wird es selten ausgeübt, muss aber bei jedem Verkauf geprüft werden. Welche Vorkaufsrechte es gibt, welche Fristen gelten und wie sich Verkäufer und Käufer absichern.

• Wohngebäudeversicherung: Schutz, Lücken und Regeln beim Kauf

  Ein Brand, ein geplatztes Rohr oder ein Sturm kann ein Haus in wenigen Stunden unbewohnbar machen. Die Wohngebäudeversicherung fängt solche Schäden auf, aber längst nicht alle: Hochwasser und Starkregen sind im Grundschutz nicht enthalten, und wer sein Haus leer stehen lässt, kann den Schutz gefährden. Was die Police abdeckt, wo typische Lücken liegen und was mit dem Vertrag geschieht, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder geerbt wird.