Der Immobilien-Ratgeber von Experten

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen oder die Einliegerwohnung getrennt verkaufen möchte, braucht zuerst ein unscheinbares Papier vom Bauamt: die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an. Die Anforderungen wurden 2020 und 2021 deutlich verändert, viele Darstellungen sind seitdem überholt. Was heute gilt, was das Verfahren kostet und warum die Bescheinigung nichts über die Baugenehmigung aussagt.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 07.10.2026

Der Anbau ist geplant, die Garage soll an die Grundstücksgrenze, die Wärmepumpe neben das Haus. Spätestens dann stellt sich die Frage nach dem Abstand zum Nachbarn. In Nordrhein-Westfalen gilt als Grundregel ein Mindestabstand von drei Metern, doch es gibt zahlreiche Ausnahmen und einige Fallen, etwa bei alten Anbauten ohne Genehmigung. Wie die Abstandsfläche berechnet wird, was an der Grenze erlaubt ist und worauf Käufer vor dem Notartermin achten sollten.

von Kevin Richter · Recht & Steuern · Stand: 07.10.2026

ür den Bauantrag verlangt das Bauamt einen Lageplan. Oft genügt die einfache Fassung vom Architekten, in bestimmten Fällen muss es aber ein amtlicher Lageplan sein, den nur das Katasteramt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur anfertigen darf. Das kostet schnell einen vierstelligen Betrag. Wann Nordrhein-Westfalen die amtliche Fassung vorschreibt, was darin stehen muss und warum sie auch beim Teilen und Verkaufen eines Grundstücks eine Rolle spielt.

von Kevin Richter · Recht & Steuern · Stand: 07.10.2026

Welcher Keller gehört zu Ihrer Wohnung, wo endet Ihr Gartenanteil, und ist die Wand zum Nachbarn dort, wo sie sein soll? Die Antwort steht nicht im Kaufvertrag, sondern im Aufteilungsplan. Er legt die Grenzen des Sondereigentums verbindlich fest, auch wenn der Bau anders aussieht. Was der Plan enthalten muss, wie Sie ihn lesen, was bei Abweichungen gilt und warum Käufer ihn vor dem Notartermin sehen sollten.

von Kevin Richter · Sonstiges · Stand: 14.10.2026

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, laufen Strom, Versicherung und Hausmeister trotzdem weiter. Die Lücke müssen dann die übrigen Eigentümer schließen, im schlimmsten Fall kurzfristig über eine Sonderumlage. Eine Ausfall- oder Liquiditätsrücklage kann das abfedern. Ob eine Gemeinschaft sie bilden darf, wie hoch sie sein sollte, wie sie sich von der Erhaltungsrücklage unterscheidet und was bei Zahlungsausfällen sonst hilft.

von Kevin Richter · Sonstiges · Stand: 14.10.2026

Der Wintergarten ist schnell bestellt, der Dachboden schnell zur Wohnung ausgebaut. Ob dafür eine Baugenehmigung nötig war, fragt oft erst jemand, wenn das Haus verkauft werden soll oder das Bauamt vor der Tür steht. In Nordrhein-Westfalen ist vieles ohne Verfahren erlaubt, aber längst nicht alles, und die Grenzen sind genau festgelegt. Was verfahrensfrei ist, welche Fristen und Kosten gelten und warum fehlende Genehmigungen beim Hauskauf zum Risiko werden.

von Kevin Richter · Recht & Steuern · Stand: 07.10.2026

Aufzug, Wallbox, Balkonkraftwerk oder neue Fenstertür zum Garten: Seit der WEG-Reform kann ein einzelner Eigentümer solche Vorhaben nicht mehr allein blockieren. Für bauliche Veränderungen genügt in der Regel die einfache Mehrheit, und manche Maßnahmen kann jeder Eigentümer sogar verlangen. Wer am Ende zahlt, ist eine eigene Frage. Was erlaubt ist, wo die Grenzen liegen und wie die Kosten verteilt werden.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 14.10.2026

Ob neue Fenster, Hausordnung oder Wirtschaftsplan: In einer Eigentümergemeinschaft wird fast alles per Beschluss entschieden. Damit ein Beschluss wirksam ist, muss er richtig zustande kommen, verkündet und protokolliert werden. Er bindet alle Eigentümer, auch spätere Käufer. Wie Beschlüsse in der Versammlung und im Umlaufverfahren entstehen, was in die Beschluss-Sammlung gehört und was Sie gegen fehlerhafte Beschlüsse tun können.

von Kevin Richter · Sonstiges · Stand: 14.10.2026

„Wer bestellt, bezahlt“ klingt eindeutig. Tatsächlich gilt das Bestellerprinzip in dieser strengen Form aber nur bei der Vermietung von Wohnraum. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses hat der Gesetzgeber einen anderen Weg gewählt, und bei Mehrfamilienhäusern oder Grundstücken sieht es wieder anders aus. Wer die Unterschiede nicht kennt, riskiert unwirksame Vereinbarungen und Rückforderungen. Was Vermieter, Verkäufer und Käufer wissen sollten.

von Kevin Richter · Recht & Steuern · Stand: 06.10.2026

Die meisten Verkäufer möchten -nachdem sie sich einmal dazu entschieden haben- Ihre Immobilie schnellstmöglich verkaufen, und dies zum bestmöglichen Kaufpreis. Kaum ein seriöser Immobilienanbieter kann Ihnen versprechen, dass er morgen mit dem passenden Kunden vor Ihrer Haustür steht – aber was viel wichtiger ist, dass er Ihnen einen Full-Service bietet, der sofort nach der ersten Kontaktaufnahme beginnt.

von André W. Ockenfels · Kauf & Verkauf · Stand: 13.10.2026

Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, und trotzdem soll auch der Käufer Provision zahlen. Viele vermuten dahinter einen Interessenkonflikt. Tatsächlich ist die Doppeltätigkeit in Deutschland erlaubt und beim Immobilienkauf weit verbreitet. Grenzenlos ist sie aber nicht: Der Makler muss neutral bleiben, und wer dagegen verstößt, kann seine gesamte Provision verlieren. Woran Sie eine saubere Doppeltätigkeit erkennen und welche Rechte Sie als Käufer oder Verkäufer haben.

von Kevin Richter · Kauf & Verkauf · Stand: 06.10.2026

Einmal im Jahr entscheidet die Eigentümerversammlung über Hausgeld, Sanierungen und den Verwalter, und was dort beschlossen wird, gilt auch für alle, die nicht gekommen sind. Viele Eigentümer bleiben trotzdem fern oder kennen ihre Rechte nicht. Seit den Reformen von 2020 und 2024 hat sich einiges geändert: Die Versammlung ist immer beschlussfähig, Umbauten brauchen nur noch die einfache Mehrheit, und rein virtuelle Treffen sind möglich. Was Sie wissen sollten.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 07.10.2026

Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur vier Wände, sondern werden Mitglied einer Gemeinschaft. Sie entscheiden mit über Dach, Heizung und Hausordnung und zahlen jeden Monat Hausgeld. Was Ihnen allein gehört, was Sie mit der Wohnung tun dürfen, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Unterlagen Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 14.10.2026

Ein Makler investiert Wochen in Fotos, Exposé und Besichtigungen und erhält am Ende nichts, wenn kein Vertrag zustande kommt. So will es das Gesetz: Die Provision ist ein reines Erfolgshonorar. Doch was zählt als Erfolg? Reicht eine mündliche Zusage, und was gilt, wenn der Kaufvertrag später platzt oder der Käufer das Haus schon kannte? Auch Reservierungsgebühren und Aufwandspauschalen sorgen regelmäßig für Streit. Wann Sie zahlen müssen und wann nicht.

von Kevin Richter · Kauf & Verkauf · Stand: 06.10.2026

Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre? Mit der Zinsbindung legen Sie fest, wie lange Ihre Rate sicher ist, und zugleich, wie lange Sie an den Vertrag gebunden sind. Viele unterschätzen beides: Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen meist längst nicht abbezahlt, und wer vorher verkauft, zahlt der Bank oft eine hohe Entschädigung. Wie der Festzins funktioniert, welches Kündigungsrecht nach zehn Jahren gilt und wann die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen kann.

von Kevin Richter · Finanzierung · Stand: 06.10.2026

Sie möchten eine Wohnung kaufen oder Ihr Haus verkaufen, und der Makler bittet um eine Kopie Ihres Personalausweises. Manche empfinden das als übergriffig, andere sorgen sich um ihre Daten. Dahinter steckt aber keine Neugier, sondern das Geldwäschegesetz, das Makler zur Prüfung Ihrer Identität verpflichtet. Welche Angaben Sie machen müssen, ab welchem Zeitpunkt, was für Gesellschaften gilt und warum sich eine Immobilie nicht mehr bar bezahlen lässt.

von Kevin Richter · Recht & Steuern · Stand: 06.10.2026

Die Fenster der eigenen Wohnung, die Wohnungstür, der Balkon: Viele Eigentümer halten das für ihr Eigentum und lassen es auf eigene Rechnung erneuern. Rechtlich gehört all das der Gemeinschaft, und wer ohne Beschluss handelt, bleibt im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen. Wo die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft, warum Eigentum und Kostenlast nicht dasselbe sind und was das für den Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 07.10.2026

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern auch ein Regelwerk, das er nicht mitverhandelt hat: die Gemeinschaftsordnung. Sie bestimmt, wer welche Kosten trägt, wie abgestimmt wird, ob die Wohnung als Büro oder Ferienwohnung genutzt werden darf und ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Ändern lässt sie sich nur schwer. Was typischerweise darin steht, wo ihre Grenzen liegen und worauf Käufer vor dem Notartermin achten sollten.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 07.10.2026

Die Kreditrate ist berechnet, die Eigentumswohnung scheint bezahlbar. Dann kommt das Hausgeld dazu, oft mehrere hundert Euro im Monat, und bei vermieteten Wohnungen bleibt ein Teil davon dauerhaft am Eigentümer hängen. Wer nur auf den Betrag schaut, übersieht außerdem das Wichtigste: Ein niedriges Hausgeld kann ein Warnsignal sein. Woraus sich das Hausgeld zusammensetzt, was Vermieter umlegen dürfen und wer beim Verkauf für Nachzahlungen und Sonderumlagen aufkommt.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 07.10.2026

Ein hoher Kaufpreis ist noch keine gesicherte Finanzierung. Warum eine professionelle Finanzierungsbegleitung heute wichtiger ist denn je. Die Zeiten historisch niedriger Bauzinsen von etwa 0,5 bis 2 % pro Jahr sind vorbei. Die veränderten Finanzierungskonditionen stellen Immobilienkäufer, Verkäufer und Investoren vor neue Herausforderungen. Hinzu kommen strengere Kreditvergabekriterien und eine differenziertere Bewertung der Immobilien durch die finanzierenden Banken.

von André W. Ockenfels · Finanzierung · Stand: 13.10.2026

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mieter gleich mit, samt Mietvertrag, Kaution und allen Vereinbarungen. So regelt es der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in § 566 BGB. Für Mieter bedeutet das Sicherheit, für Käufer klare Pflichten und für Verkäufer eine Haftung, die über den Verkauf hinausreichen kann. Was genau übergeht, ab wann der Käufer Vermieter ist, wann er kündigen darf und was in Düsseldorf und NRW zusätzlich gilt.

von Kevin Richter · Vermietung · Stand: 13.10.2026

Der wirtschaftliche Impuls Mit Beginn der kühleren Jahreszeit steigen der Heizbedarf und die Energiekosten. Für viele Hauseigentümer ist dies der primäre Auslöser, über energetische Sanierungsmaßnahmen nachzudenken. Der Markt bietet hierzu meist Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) an, oft auf Basis von Polystyrol (Styropor). Vor einer finalen Entscheidung sollten jedoch sowohl die Diagnoseverfahren als auch die physikalischen Eigenschaften der Dämmstoffe kritisch hinterfragt werden.

von André W. Ockenfels · Energie & Sanierung · Stand: 14.10.2026

Die Monatsrate passt ins Budget, also ist die Finanzierung in Ordnung? Nicht unbedingt. Entscheidend ist auch, wie lange Sie zahlen: Schon ein Prozentpunkt weniger Tilgung kann die Laufzeit um mehr als zehn Jahre verlängern und die Zinskosten um einen sechsstelligen Betrag erhöhen. Wovon die Laufzeit abhängt, warum niedrige Zinsen sie sogar verlängern und wie Sie ausrechnen, welche Rate Sie brauchen, um zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.

von Kevin Richter · Finanzierung · Stand: 06.10.2026

Zwei Drittel, drei Viertel, doppelt qualifiziert: In vielen Köpfen und Ratgebern stecken noch die Mehrheiten von früher. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes reicht für fast alles die einfache Mehrheit, auch für Umbauten und eine neue Kostenverteilung. Strengere Regeln gibt es nur noch an wenigen Stellen, und selbst eine klare Mehrheit schützt einen Beschluss nicht davor, angefochten zu werden. Welche Mehrheit wofür gilt und wie Eigentümer ihre Rechte sichern.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 12.10.2026

Der Quadratmeterpreis ist die erste Zahl, auf die Käufer und Verkäufer schauen. Er macht Immobilien vergleichbar, aber nur, wenn die Wohnfläche gleich berechnet wurde und die Objekte wirklich ähnlich sind. Wie Sie den Quadratmeterpreis richtig ermitteln, warum Flächenangaben oft auseinandergehen, welche Faktoren den Preis bestimmen und wo die Preise in Düsseldorf derzeit liegen.

von Kevin Richter · Bewertung · Stand: 12.10.2026

Nach einem Starkregen steht Wasser im Garten, im Keller oder in der Garage, und es kommt offensichtlich vom Nachbargrundstück. Ob Sie das hinnehmen müssen, hängt vor allem von einer Frage ab: Fließt das Wasser auf natürlichem Weg, oder hat jemand den Ablauf verändert? Welche Regeln in NRW gelten, wann Sie Abhilfe verlangen können, wer zahlt und wie Sie Ihr eigenes Grundstück schützen.

von Kevin Richter · Recht & Steuern · Stand: 13.10.2026

In der eigenen Wohnung kann man machen, was man will? Weitgehend ja. Wer aber Teppich durch Fliesen ersetzt, eine Wand versetzt oder die Wohnung an Feriengäste vermietet, stößt schnell an Grenzen, die das Wohnungseigentumsgesetz und die Gemeinschaftsordnung ziehen. Und läuft aus der eigenen Leitung Wasser in die Wohnung darunter, kann man auch ohne eigenes Verschulden zahlen müssen. Was Sondereigentum erlaubt, wo die Pflichten beginnen und worauf Käufer achten sollten.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 12.10.2026

Das Souterrain ist schön ausgebaut, der Preis deutlich niedriger als bei vergleichbaren Wohnungen. Im Grundbuch steht allerdings Teileigentum, und das kann bedeuten, dass dort niemand wohnen darf. Teileigentum ist das gewerbliche Gegenstück zur Eigentumswohnung: Läden, Büros, Praxen, aber auch Garagen und Stellplätze. Welche Nutzung erlaubt ist, wann ein Wohnen trotzdem zulässig sein kann und was eine Umwandlung in Wohnungseigentum voraussetzt.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 12.10.2026

Im Exposé steht „Dachgeschosswohnung mit Gartenanteil und Stellplatz“. Ob das rechtlich stimmt, entscheidet nicht die Anzeige, sondern die Teilungserklärung. Dort ist festgelegt, welche Räume zur Wohnung gehören, ob der ausgebaute Dachboden überhaupt bewohnt werden darf und wem Garten und Stellplatz zustehen. Viele Käufer sehen das Dokument erst beim Notar. Wie eine Teilungserklärung aufgebaut ist, wie Sie sie richtig lesen und warum sie sich später kaum noch ändern lässt.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 12.10.2026

Kaufpreis bezahlt, Schlüssel übergeben, und trotzdem steht im Grundbuch noch der alte Eigentümer. Häufig fehlt dann die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, und ohne sie trägt das Grundbuchamt niemanden als neuen Eigentümer ein. Wie das Verfahren abläuft, wie lange es dauert, wann die Bescheinigung in NRW entfällt und was Käufer tun können, damit die Umschreibung nicht unnötig liegen bleibt.

von Kevin Richter · Kauf & Verkauf · Stand: 12.10.2026

Wie viel Potenzial steckt tatsächlich in einer Immobilie? Ungünstige Grundrisse, ungenutzte Flächen oder fehlende Vorstellungskraft können Chancen verdecken. Erfahren Sie, wie professionelle Raumoptimierung, durchdachte Einrichtungskonzepte und 3D-Visualisierungen Investoren, Maklern und Eigentümern helfen, Nutzungsmöglichkeiten zu erkennen und Immobilien attraktiver zu präsentieren.

von Natalia Schlag · Sonstiges · Stand: 13.10.2026

Ohne Verwalter läuft in den meisten Eigentümergemeinschaften wenig: Er zieht das Hausgeld ein, beauftragt Handwerker, lädt zur Versammlung und erstellt die Abrechnung. Umso größer ist der Ärger, wenn er nicht erreichbar ist oder Beschlüsse liegen bleiben. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Was er darf, was er kostet und wie ein Wechsel gelingt.

von Kevin Richter · Wohnungseigentum (WEG) · Stand: 12.10.2026

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht, und trotzdem kann ein anderer die Immobilie übernehmen: die Stadt, der Mieter oder jemand, dessen Recht seit Jahren im Grundbuch steht. Ein Vorkaufsrecht verhindert keinen Verkauf, es tauscht den Käufer aus. In der Praxis wird es selten ausgeübt, muss aber bei jedem Verkauf geprüft werden. Welche Vorkaufsrechte es gibt, welche Fristen gelten und wie sich Verkäufer und Käufer absichern.

von Kevin Richter · Kauf & Verkauf · Stand: 12.10.2026

Ein Brand, ein geplatztes Rohr oder ein Sturm kann ein Haus in wenigen Stunden unbewohnbar machen. Die Wohngebäudeversicherung fängt solche Schäden auf, aber längst nicht alle: Hochwasser und Starkregen sind im Grundschutz nicht enthalten, und wer sein Haus leer stehen lässt, kann den Schutz gefährden. Was die Police abdeckt, wo typische Lücken liegen und was mit dem Vertrag geschieht, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder geerbt wird.

von Kevin Richter · Versicherungen · Stand: 06.10.2026